올해도 종합부동산세 고지서가 나올 때가 됐습니다. 과세 기준일인 6월 1일에 집을 갖고 있었고 공시가격 합계가 기준을 넘는다면, 11월 하순에 고지서를 받고 12월 15일까지 내야 합니다. 2026년분 일정과 계산 방법, 놓치기 쉬운 공제와 분납 제도를 순서대로 정리했습니다.
핵심 요약
- 2026년분 종부세 납부기간은 12월 1일(화)~12월 15일(화)이고, 고지서는 11월 하순에 발송됩니다.
- 주택분 공제금액은 1인당 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원입니다(공시가격 합계 기준).
- 2026년분 종부세 공정시장가액비율은 현행 60%이고, 공동주택 공시가격 현실화율은 69%로 동결됐습니다.
- 1세대 1주택자는 고령자 공제와 장기보유 공제를 합쳐 최대 80%까지 세액공제를 받습니다.
- 종부세가 250만 원을 넘으면 6개월 동안 이자 없이 나눠 낼 수 있습니다.
2026년 종부세 고지·납부 일정
종부세는 매년 6월 1일 현재 보유한 주택과 토지를 기준으로 국세청이 세액을 계산해 고지합니다. 6월 2일 이후에 집을 팔았더라도 올해분은 납부 대상입니다. 종합부동산세법은 고지서를 납부기간이 시작되기 5일 전까지 발급하도록 정하고 있어, 고지서는 보통 11월 하순에 도착합니다. 정확한 발송일은 국세청 발표나 홈택스·손택스 알림으로 확인하세요.
| 구분 | 2026년분 일정 |
|---|---|
| 과세 기준일 | 2026년 6월 1일 |
| 합산배제·과세특례 신고 | 9월 16일~9월 30일 (마감) |
| 고지서 발송 | 11월 하순 |
| 납부기간 | 12월 1일~12월 15일 |
| 분납 기한 | 2027년 6월 15일까지 |
올해 12월 15일은 화요일이라 납부기한이 미뤄지지 않습니다. 기한을 넘기면 3%의 납부지연가산세가 붙고, 기간에 따라 하루 단위 가산세가 더해집니다.
누가 내나: 과세 기준과 공정시장가액비율
주택분 종부세는 개인별로 전국 주택 공시가격을 모두 더한 금액이 9억 원을 넘으면 과세됩니다. 1세대 1주택자는 12억 원까지 공제됩니다. 과세표준은 아래 순서로 계산합니다.
과세표준 = (공시가격 합계 − 공제금액 9억 원 또는 12억 원) × 공정시장가액비율
2026년분 종부세 공정시장가액비율은 현행과 같은 60%입니다. 2026년 공동주택 공시가격 현실화율은 69%로 4년째 동결됐지만, 시세가 오르면서 공시가격은 전국 평균 약 9%, 서울은 약 18% 올랐습니다. 현실화율이 같아도 공시가격 자체가 오르면 세금은 늘 수 있습니다.
주택분 종부세 세율표
세율은 과세표준 구간별로 누진 적용됩니다. 2주택 이하와 3주택 이상의 세율 차이는 과세표준 12억 원 초과 구간부터 생깁니다(개인 기준).
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억 원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억 원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억 원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
세율을 곱해 나온 산출세액에서 같은 부분에 이미 낸 재산세를 빼고, 남은 종부세의 20%를 농어촌특별세로 함께 냅니다.
1세대 1주택 세액공제: 고령자·장기보유
1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 세액공제를 받습니다. 두 공제는 합칠 수 있지만, 합계는 80%를 넘을 수 없습니다.
| 고령자(만 나이) | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상~65세 미만 | 20% | 5년 이상~10년 미만 | 20% |
| 65세 이상~70세 미만 | 30% | 10년 이상~15년 미만 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
계산 예시: 공시가격 20억 원, 1세대 1주택
만 66세이고 12년 동안 보유한 1세대 1주택자, 공시가격 20억 원이라고 가정해 보겠습니다.
- 과세표준: (20억 − 12억) × 60% = 4억 8,000만 원
- 산출세액: 3억 × 0.5% + 1억 8,000만 × 0.7% = 276만 원
- 재산세 중복분 공제(근사): 4억 8,000만 × 45% × 0.4% = 약 86만 4,000원
- 공제 후 세액: 약 189만 6,000원
- 세액공제 70%(고령자 30% + 장기보유 40%) 적용: 약 56만 8,800원
- 농어촌특별세 20%: 약 11만 3,760원
- 합계: 약 68만 원
재산세 중복분 공제는 실제로는 주택별 재산세 부과액을 넣어 비율로 계산하므로, 위 금액은 재산세 공정시장가액비율 45%와 세율 0.4%로 단순화한 근사치입니다. 세부담상한도 반영하지 않았습니다. 실제 고지액과는 차이가 날 수 있으니 홈택스 모의계산이나 고지서로 확인하세요.
분납과 합산배제·특례 신청
분납: 종부세(농어촌특별세 제외)가 250만 원을 넘으면 납부기한 다음 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있고, 이자는 붙지 않습니다. 500만 원 이하이면 250만 원을 넘는 금액을, 500만 원을 넘으면 세액의 50% 이하를 분납할 수 있습니다. 신청은 12월 15일까지 홈택스·손택스나 관할 세무서에서 합니다.
합산배제·과세특례: 요건을 갖춘 임대주택·사원용 주택은 합산배제를 신고하면 과세 대상에서 빠집니다. 부부 공동명의 1주택, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택처럼 1세대 1주택 특례를 받으려면 9월 16일~30일에 신청해야 고지서에 반영됩니다. 이 기간을 놓쳤다면 12월 1일~15일에 직접 신고·납부할 수 있고, 신고하면 고지된 세액은 취소됩니다.
참고로 정부는 2027년분부터 공정시장가액비율 상향, 1주택 거주자 공제 14억 원, 세율 일원화 등을 담은 종부세법 개정안을 냈습니다. 이 개정안은 국회 심의 중인 개정안(시행 전)이며 2026년분 고지에는 적용되지 않습니다.
자주 묻는 질문
Q. 7월에 집을 팔았는데 올해 종부세를 내야 하나요?
A. 네. 과세 기준일인 6월 1일 현재 보유자에게 그해 종부세가 부과되므로, 6월 2일 이후에 팔았다면 올해분은 매도인이 냅니다.
Q. 고지서 금액이 틀린 것 같으면 어떻게 하나요?
A. 특례 신청을 놓쳤다면 12월 1일~15일에 신고·납부로 바로잡을 수 있습니다. 그 뒤라면 경정청구 같은 절차가 있으니 관할 세무서에 문의하세요.
Q. 재산세를 냈는데 종부세를 또 내면 이중과세 아닌가요?
A. 종부세를 계산할 때 같은 과세표준에 이미 부과된 재산세 상당액을 빼기 때문에 같은 부분에 두 번 과세되지 않도록 조정됩니다.
이 글은 2026년 11월 14일 기준 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반 정보이며, 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 내용은 국세청·홈택스 또는 관할 세무서에 확인하세요.
참고: 국세청 「종합부동산세 합산배제, 과세특례 신고·신청」(대한민국 정책브리핑, 2026.9.15), 대한민국 정책브리핑 「종부세 250만원 이상이면 분납 가능」, 국토교통부 「2026년 공동주택 공시가격(안)」 관련 보도, 종합부동산세법 제8조·제9조·제16조·제20조, 한국세정신문 「12월 세무일지」 「올해 적용되는 종합부동산세 법령 개정사항」, 비즈니스워치·뉴시스 2026년 세제개편안 보도